2017년 바뀌는 부동산 제도

2017년 바뀌는 부동산 제도 

미국이 금리를 올리면서 국내 부동산 시장이 요동치고 있다. 그동안 1300조에 이르는 부채가 2017년 부터는 고스란히 부동산시장을 뒤흔들 가능성이 현실로 다가왔다. 미국이 금리를 3차례 올리겠다고 예고한 상황이라 이미 국내 은행이 변동금리를 올렸고, 내년에는 더 큰폭으로 올라게 될 것이 뻔하다. 정부도 이제 부동산 제도를 바꾸면서 그 충격을 최소화 하려고 하고 있다. 2017년에 바뀌는 부동산 제도를 살펴보자.  

1) 2000만원 이하 임대소득 과세 2년 유예

연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 

연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 

400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 

또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018

년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된

다.

 

2) 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정

‘2016년 세법개정안’이 통과돼 비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 ‘취득일’로 조정됐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 

장기보유특별공제는 3년이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다. 현행 소득세법은 비사업용토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.

3) 양도소득세의 최고 세율구간 신설

양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설된다. 2016년까지는 과세표준이 1억5,000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.

4) 집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입

1월1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용된다.

5) 청약가점제 자율화 조치 시행 

전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 ‘11.3 대책’에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개구 및 경기 과천시, 성남시의 공공택지 및 민간택지 아파트, 그외 경기도 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 및 세종시의 공공택지 아파트, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 

청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다. 그러나 주택 경기 침체로 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다. 

6) 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화 

아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 

단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 예고했으며 2017년 1월에 공포·시행된다. 

7) 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화

경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진 설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은 ‘건축법 시행령’ 개정안이 2016년 9월 입법예고된 가운데 2017년 1월경 시행될 예정이다. 

국내에 내진 설계가 의무규정이 도입된 것은 1988년으로 당시 적용 대상은 '6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물'이었으며 이후 대상이 점차 확대되고 있다. 

8) 제로에너지건축물 인증제 시행

2017년부터 1월 20일부터 ‘제로에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 

인증을 받은 건축물은 ▲용적률 최대 15% 완화 ▲기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) ▲신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 

9) 부동산 전자계약 시스템 전국 확대

종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 2017년 상반기 중에 전국으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 두 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중이다. 

10) LTV·DTI 규제 완화 종료

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장했다. 

11) 재건축초과이익환수제 유예 종료

연말에는 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다.

12) 미분양 통계 투명성 제고

분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망이다. 내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 신고하는 실거래가 시스템을 적용해 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있게 된다. 

이에 소비자들은 현 분양상황을 객관적으로 보고 분양계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있게 된다. 건설사들도 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정을 조절할 수 있다. 새해 시행되려던 청약가점제 자율시행은 ‘11.3 대책’의 조정대상 지역(현 37개 시구)를 제외하고 시행될 예정이다. 

13) 공공택지 공급중단 종료

지난 2014년 9월 ‘9.1대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 않겠다는 발표가 있은 후 전국에서는 신규 공공택지 조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양은 있어 왔고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보여 급격한 이후로도 주택공급 감소는 없을 것으로 예상 된다.

이외에 친환경주택 건설 기준이 강화되며 현재 시범 시행중인 부동산전자계약이 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.