근저당이란 채권최고액이란

 

[근저당]이란

 

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이다. 근저당설정은 은행 등 금융기관이 주로 하며, 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물을 감정하여 융자 여부를 결정하고 근저당을 설정한 다음 융자를 해 준다. 근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 따르며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 적어야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원짜리 주택을 담보로 제공하면 은행은 주택의 위치, 건축연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데, 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선에서 정해진다.

[네이버 지식백과] 근저당 (시사경제용어사전, 2010. 11., 대한민국정부)

 

 

 

 

쉽게 얘기해서 집주인이 은행에서 돈을 빌렸는데,

은행에서 돈을 갚지 못할 경우를 대비해서 집을 담보로 잡아놓는 것입니다.

만약 돈을 갚지 못하면 집을 경매해서 빌린 돈을 받을 수 있는 장치입니다.  

 

그래서

전세로 들어가는 세입자는 반드시 등기부등본을 확인하여

근저당이 잡혀있는 지를 확인해야 합니다.

 

 등기부등본을 보면,

집주인이 집을 담보로 얼마의 채무가 있는 지 확인할 수 있고,

채권 채고액(은행이 채무자에게 가져갈 수 있는 최고금액)이 얼마인지를 따져서

자신의 전세금이 만약 집에 경매로 넘어갔을때 받을 수 있는 지를 알수 있습니다.

 

근저당에 기록된 채권최고액은 빌리는 돈의 120%(제1금융권),

130%(제2금융권)가 설정됩니다.

 

 

 

 

 

 

만약에  집이 시가 5억짜리 집인데

근저당으로 채권최고액이 2억이 있습니다.

전세로 들어갈때 4억으로 들어갑니다.

이렇게 되었을 경우,

집주인이 채무를 이행하지 못해서

집이 경매로 넘어갔을 경우.

보통 경매로 넘어가면 시가 5억이라도 제값을 받을 수 없기에

(보통 시세 대비 80%에 낙찰됩니다)

4억에 경매에 넘어갔다고 치면,

4억중에 2억은 근저당을 잡은 은행으로 들어가고,

세입자는 남은 2억만 받을 수 있습니다.

2억을 고스란히 날리는 것입니다.

 

그래서 등기부등본을 반드시 확인해서

근저당이 잡혀있는지 채권최고액이 얼마인지를 확인해야 합니다.